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北方第二城,动了!

2021-06-08 18:40:17 和讯名家 

  “北方第二城”天津,终于盼来了一波利好!

  《天津市新建商品房预售资金监管办法》即将到期,近日天津市住建委会同相关部门将原有政策进行了修订,拟定了《天津市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》。征求意见结束后,将自2021年8月1日起施行,有效期5年。

  所谓新建商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照《天津市商品房买卖合同》约定支付的全部房价款。

  此次修订,针对新建商品房预售资金中出现的一些问题,向购房者、房地产开发商释放了一波大利好!比如:将解除监管节点前移;明确本市经适房、限价房、安置房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管;增加网银转账方式等。

  整篇管理办法看下来,出现最多的词汇就是:优化营商环境,进一步缓解企业资金压力。众所周知,目前全国楼市都处在“收紧”的态势下,仅2021年上半年,全国各省市房地产调控就已经超过了215次,为啥天津反而在这时候出台政策,向楼市释放一波利好呢?

  稳定楼市,迫在眉睫

  从天津目前的经济形势中我们不难找到答案。

  全国主要城市资金总量变动情况中,天津4月资金总量同比增速2.5%,排名最后,2、3月份也均在5%左右徘徊。要知道,全国平均增速一直保持在10%左右,而天津不仅跑输了全国平均水平,甚至相差甚远。

  “资金总量”是一个城市经济、社会运行的总结果,反映了城市的综合竞争力;同时,它还是下一步发展的基础,反映了城市发展的潜力。

  作为直辖市,天津的经济实力毋庸置疑,33982.2亿的增量,虽然和北京相差较大,但能超越武汉、“吊打”济南,家底还在。虽然说近些年像西安、郑州、还有青岛,都想挑战天津“北方第二城”的地位,但是实际上差距还比较大,“北方第二大城市”的位置天津坐得很牢。

  同时作为京津冀老工业区的一员,天津第一轮崛起靠的就是第二产业,但也由此埋下了第三产业不发达,商业活跃度不足的种子。随着近些年不断的“挤水分”,天津主动“壮士断腕”进入了“刮骨疗毒”的阶段,经济地位不断下滑。

  从全国31个省市区一季度GDP情况中不难发现,天津排名23,成绩末尾。在全国城市GDP排名中,天津一路从2019年的第5名,“飞流直下”到2020年的第11名,下滑肉眼可见。

  资金汇集放缓,经济地位下降,都集中反映出一个问题:城市吸引力正在变弱。七普数据显示,天津市目前人口1386.60万人,10年仅增加了92.78万人口,增量在整个京津冀城市中排名第4,比不上北京就不说了,但是作为直辖市,比不上石家庄、廊坊,就有点说不过去了。

  这么看来,天津“救市”的做法也在情理之中,毕竟在经济转型期,想要抓住资金,留住人口,楼市肯定要稳下来。

  楼市低迷,库存难销

  提到天津楼市,印象肯定是“低迷”,甚至有人这样说道:“同样是限价,别的城市是不让涨,天津限价,是不让跌。”

  这样的说法虽然有些悲观,但也不是无迹可寻。

  前段时间有媒体爆料,曾经200万起步的海教园,如今大片楼盘在160万的总价上。虽说海教园南片春节后均价已涨到19000元/平,而较去年出现的16800元/平,有不少上扬,但目前仍有不少总价门槛低于160万/套。

  还有不少楼盘是低于成本价,或者维持成本价亏本“甩卖”。比如位于津南咸水沽的某楼盘,当初以15000元/平左右楼面价拿地,结果楼盘入市后最低时售价14000元/平;南开区某楼盘,当初以56000元/平左右楼面价拿地,带10000元/平精装,如今售价64000元/平左右。

  天津楼市的低迷是从2017年开始的,如今2万左右的房价只相当于四年前2016年中的水平。

  从土地供给方面看,今年年初,天津市规划局公布了2020年天津存量住宅用地信息,全市合计存量项目数835个,存量住宅用地总面积高达7083公顷。其中未动工土地总面积为741公顷,已动工未竣工土地面积为6342公顷,未销售房屋土地面积为2870公顷。

  如此庞大的库存在全国范围内都算罕见,有机构预测,天津目前库存要5年才能消化掉。

  关键问题来了,这样形势下的天津还有投资价值吗?

  天津的投资价值

  从区位定位上来看,天津距北京120千米,是拱卫京畿的要地和门户。纵使天津近几年经济形势不算乐观,但天津经济缩水有很大一部分原因来自于“挤水分”,定位更能体现天津的发展价值:直辖市、国家中心城市、环渤海地区的经济中心,每一个单拿出来都代表着发展红利,还有最新的中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点等定位支撑,未来的发展空间优势明显。

  从人口来看,七普数据显示,2020年天津全市人口1386.6万人,十年人口增量92.78万人,增量贡献主要来自西青区、津南区、东丽区等区,人口流失最严重的区是滨海新区。天津人口在整个京津冀中增量排名第四,虽然被廊坊、石家庄超越,但是总体而言还是不错的,尤其是要着重说一下高考政策带来的人口红利。

  众所周知,天津高考和北京上海类似,都属于省内录取率高,较为容易的一档,所以说天津人口增长有很大一部分原因也是高考政策。目前我国教育选拔制度比较稳定,高考政策带来的红利也能延续下去,因此天津对于这类家庭的吸引力还是很大的,长期看好天津的人口增长能力。

  整体而言,天津还是很有投资价值的,只不过天津存在的问题也很明显,就是整体供需矛盾不突出,对人才的吸引能力在下降,因此如果投资选择天津,一定要选好片区。

  《天津市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提到:树立“紧凑城市”“精明增长”理念,立足资源环境承载能力,严守城市开发边界,构建“一市双城多节点”的城镇功能空间格局,大力推进“滨城”建设。

  传统市中心区、滨海新区的战略定位都很高,但是鉴于滨海新区近年来人口流失问题比较突出,短期中期投资的话还是不看好的,毕竟天津存在一个问题就是郊地多为盐碱地,开发成本低,地价上不去,但如果看中未来发展长线投资的话,滨海新区也不失是一个选择。

  传统市中心区,建议还是市内:和平、河西、南开、河东、河北、红桥六区,从上文的天津存量住宅用地信息中我们也能发现,市内6区的土地供应还是相对较少的,尤其是和平区,供需矛盾比较突出,而且因为是老区,整体教育、医疗、交通都是优于其他区的,如果有补涨,发生在这些片区的几率也是比较大的,价值比较稳定。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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