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资色·公告丨蓝光发展回复监管工作函:公司增速放缓属于行业正常波动

2021-06-03 18:10:44 和讯房产 

  6月3日,蓝光发展(600466,股吧)发布回复上交所问询函的公告。

  对于2020年公司业绩,蓝光发展回复称,公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响,如剔除该影响,公司增速将与19年增速基本持平,另我们选取了与公司营业收入前后5名的可比公司,根据其年报披露显示2020年平均增幅为14.72%,较2019年增速下降18.16个百分点,公司增速放缓属于行业正常波动。

  根据公司提供的收入的区域分布,2020年蓝光发展华中区域营收增速大幅下滑68%。而在库存结转方面,公司在权益销售业绩下降0.67%的情况下,2020年底预收账款862亿元较2019年的682亿元增幅达到26%,该情况也反映了疫情对于工程进度的影响,使得公司原计划在2020年结转的项目未能如期达到结转条件,造成预收账款大幅增加。

  对于公司毛利率下滑,蓝光发展解释称,主要是由于近年来政府对地产行业持续的政策调控,控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高。基于目前市场环境,经初步测算目前公司在手项目毛利率在20%左右,但是考虑到政府“房住不炒”的整体基调及市场环境的不确定性,公司毛利率持续下降的风险依旧存在。同时,公司也在持续通过精益管理、合理的产品配置等措施进行应对,大幅降低费用,保证股东利润。

  关于存货去化。蓝光发展表示,已完工开发项目和在建开发项目的存货跌价准备计提合理、充分,相关项目不存在重大的去化风险。

  根据披露,截至2020年末公司已完工存货为206.88亿元,较2019年末增加17.92亿元,其中2020年新增结转项目增加完工开发产品51.62亿元,2020年去化2019年结余完工存货33.70亿元。

  截止2020年末,公司在建存货为1,502.13亿元,因新增土地储备及项目开发支出增加,较2019年末增加394.45亿元。

  其提到,公司年报披露的可供出售面积系2019年末项目剩余可售面积及2020年新增取证的总可售面积,而已售面积系2020年当期销售的面积,不是项目累计销售面积,因此据此计算出来的去化率不是项目的整体去化率。

  公司一般在土地确权后3-6个月内取得施工许可证进行施工,除部分分期开发的项目外,基本在3年左右达到交付结转。

  而2020年新增取证的项目,因取证时间较短,同时受房地产调控政策及公司销售政策的针对性调整,在2020年末有15个项目可供出售面积合计101.28万平米,共计去化38.61万平米,去化率不足50%。

  2021年1-3月,该类项目共计销售8.87万平方米,其中6个项目去化率已超过50%。该类项目属于正常去化阶段,项目整体保持盈利,不存在减值风险。

  2019年末结余到2020年销售的项目,实际主要系尾盘销售部分,该部分主要是去化周期较长的商业、公寓及车位部分,公司根据市场情况安排逐步进行去化,不存在重大去化风险。

  2021年1-3月,共计去化16.26万平方米,其中9个项目剩余资源去化率已超过50%。

  会计师方面也指出,公司存货主要为房地产开发产品,包括已完工开发产品和在建开发项目,截至2020年末,该类存货账面价值1,695.92亿元占年末公司资产总额的65.66%。

  关于2020年公司少数股东权益大幅增加,蓝光发展称,鉴于房地产开发行业具有投资大、周期长、地域性强的特点,随着房地产市场竞争加剧,为获取更多的土地资源,降低投资风险,各房地产开发公司会选择与其他成熟的房地产开发企业和机构开展项目合作,少数股东权益在此期间都有较大幅度的增加,2020 年度中国房地产业协会公布的中国房地产百强名单中列示的 2020 年度房地产前 30 强企业少数股东权益平均增幅约为 45%,可比公司少数股东权益增幅为35.20%,与公司少数股东权益增幅较为接近。

  针对公司归母 ROE 与少数股东 ROE 差异较大,蓝光发展回复到,由于少数股东投入的项目处于不同的开发阶段,对各项目的投资比例也不相同,其在目前大部分少数股东投入项目未能结转收入的情况下,少数股东损益的增加较少数股东权益增加存在滞后性,且少数股东损益的金额与当期结转的项目少数股东持股比例相关,故在某一时点以合并报表层面的少数股东金额与少数股东损益直接计算少数股东 ROE 与项目实际经营情况存在偏差,公司目前少数股东损益较小是正常的,未来将随着最近三年少数股东投入的项目逐渐结转收入,少数股东损益将得到提升。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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