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高热度vs低利润:土地集中供应后的追问

2021-06-02 15:37:47 和讯房产  苗雪艳

  摘要:上次犯的错能反省出梦想吗?

  全国第一阶段集中拍地行为艺术大赏基本告一段落。

  不同梯队、不同属性房企前赴后继,助力这轮土拍火得一塌糊涂。截止5月24日,22城市已有13城第一批土地成交,成交额高达6674亿元。

  从赚钱的角度来说,拿地的开发商,能把“赢家”变成“盈家”吗?

  1、拿到地的房企赚钱吗?

  赚不赚钱的问题,在这轮土拍中,滨江集团的答案流传甚广。

  “努力做到1%-2%的净利润水平。”这是最近在滨江集团投资者交流会上,董事长戚金兴关于在杭州土拍中拿到的几宗地利润水平的回复。

  在戚金兴的口中,这个数字的前置定语还是——在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大。

  绿城在交流会中同样提及了利润问题:杭州集中供地没参与是因为算不过来帐,其他公司可能是为了年内能开盘,算入今年销售;杭州周转快,基本开盘80%以上的去化,但是利润率低,不到3%。

  那么,现在行业净利润是什么水平?亿翰数据,2020年50家典型房企平均净利率为11.6%,同比降低2.3个百分点。

  如果拿此数据做对比,这意味着滨江、绿城提及的集中土拍的净利润水平远远低于行业水平。

  那么,他们是否能够代表大多数参与土拍企业的利润情况呢?

  晨曦观点研究院的研究结果或可作为参考:

  北京集中土拍:30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%,其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.7%,中高利润及高利润项目占比为0。

  再以此轮土拍中异常火热、土地溢价率居各城市之首的重庆为例:成交的49宗地中,41宗溢价成交,有25宗地达到了50%溢价率。但在利润方面,其中37宗土地中亏损及零利润地块占比32.43%,其中约51.35%项目为低利润项目。中利润项目占比为13.51%,中高利润及高利润项目占比约2.7%。

高热度vs低利润:土地集中供应后的追问

  一北一南,上述两个较火的土拍城市,结果都是:预估利润情况一般,多数地块为低利润。

  晨曦观点研究院还将此次集中拍地的公开拿地和非公开拿地的成本问题,做了一番对比。结果显示,公开市场拿地价格高于或远高于非公开市场。

  北京:30宗地,公开市场成交25宗,非公开5宗。成交额前者是后者的4.34倍;

  重庆:49宗地,公开市场成交45宗,非公开4宗。成交额前者是后者的8.64倍;

  广州:42宗地,公开市场成交29宗,非公开13宗。成交额前者为后者的1.43倍。

高热度vs低利润:土地集中供应后的追问

  图注:非公开还包括勾地项目,即政府设置排他条件,只能指定开发商拿地,也被认为是非公开拿地。

  2、不赚钱为何还要拼抢?

  “不赚钱”的论调并不只是存在于大数据中,在土拍现场拿地房企的口中也会时不时表露出来。

  但呼之欲出的问题是:为什么不赚钱?不赚钱为什么在土拍现场即便将溢价推高至40%、50%还要抢到手呢?

  对于前者问题的原因,“竞配建”是提及最多的一个词。

  克而瑞统计的22城中,有16个城市都有竞配建要求,尤其是北京,当房价合理上限、土地合理上限、政府持有商品住宅产权预设份额等都达到上限时,10宗地块最终还进入了高标准商品房住宅建设方案。“高标准”则意味着后续成本的增加。

  贝壳研究院(截至5月13日)提供的数字是,12座集中供地城市中10座城市采用竞配建。其中,无锡竞租赁/竞自持面积占比最高,杭州实际竞租赁面积最多。杭州57幅土地中有41幅竞自持面积。

数据来源:CRIC。截止5月21日,武汉土拍细则仍未公开。
数据来源:CRIC。截止5月21日,武汉土拍细则仍未公开。

高热度vs低利润:土地集中供应后的追问

  其实,竞自持/竞配建的初衷有两个:一是控地价,通过增加自持竞争,压缩企业利润空间,使房企主动放弃热门地块竞争;二是政府希望有能力的企业发挥主观能动性,助力城市配套更加完善。

  但这也挡不住此轮集中土拍的自持竞争热度。为什么房企们终究不愿意放弃?

  同策研究院以热门城市现象为例认为:这涉及到该城市本身的价值。比如,从杭州目前的楼市来看,供不应求现象长久存在,一房百求,核心地块房源甚至出现“销售劝返”现象,足以可见杭州市场的火热。房企买来热门地,建好楼,便能保证百分百售出,去化率较外围地块高出好多。投资布局风险这么低,房企自然愿意持续压缩利润去拿地。此外,对一些本地龙头企业或大型房企来讲,这些地块的争夺对其区位布局具有很强的战略意义,也能进一步增强其品牌影响力。诸如此类原因还有很多,企业自持之争已成必然。

  或许,这也验证了经济学家任泽平提出的一则理论法则——未来5年买抗通胀的硬通货,硬通货之一就是人口流入的都市圈的房子、土地。反过来,这则理论或也可以解释房企们为何对基本面较好的热门核心地块拼杀得如此之激烈。

  当然,从房企自身来说,抢地还有诸多其他原因。比如,本身土储比较薄弱的房企,确实需要增储维持销售规模以及每年的增长幅度,而后续集中土拍竞争激烈程度尚未可知,拿地似乎变成了区域公司不得不做的一件事。

  3、破解低利润做周期“盈家”,有解吗?

  以下是诸葛找房统计的22城集中土拍4-5月权益拿地额排名前十房企。融创刷出了耀眼的存在感,排名第一。

高热度vs低利润:土地集中供应后的追问

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,拿地多的企业更多的是想增加自己的土地储备量,扩大经营规模,融创拿地热情并没有因调控政策的影响而下降,其实是对于未来市场行情,企业有较大把握,想通过增大土储、积攒存量来获得行业话语权,为以后稳定持续发展做好准备。

  但从此次集中土拍结果看,不少房企并未现身。比如,绿城之于杭州,中海、首创置业之于北京,均颗粒无收。

  他们的不参与,原因很多,除上述提到的算不过来账外,还包括诸如通过多元渠道拿地成本比参加集中土拍成本更低,本身土储总量殷实、补仓的迫切性并没有那么强等。

  比如,首创置业。企业内部人士说,首创目前在北京,新盘与顺销、尾盘销售的项目有10多个,从土地储备的结构上,目前“补仓”迫切性并不是太强。所以,集中供地这份“头啖汤”还是想看看别人怎么喝,喝下去是什么效果,看市场反应再审慎决定。

  “土地竞拍本身就不是首创近年来的重点取地方式。作为北京国企,我们在一二级联动取地上有明显的优势,比较有利于拿到条件更合适的土地,所以本着优中选优、审慎拿地的原则,在本轮集中供地中,选择了先不出手。”2020年首创置业新获10个项目,其中9个项目为底价成交,平均溢价率仅为2.6%。

  同样,世茂集团对于此次土拍也采取了审慎原则。世茂集团相关人士表示,公司的投资策略就是:坚持审慎拿地、精准投资,灵活补充符合世茂经营目标的优质土储,深耕核心热点区域。

  此外,从企业自身土储来说,因为有相对优质的地货表现,以及可售的支持,所以世茂在拿地节奏、方式、类型上,更有自由度和节奏上的选择。

  数据显示,截至2020年12月31日,世茂权益前土储约8175万方,货值约13800亿,同比增长6%。2021年,世茂预计可售资源3096万平方米(未包含2021年新获取土地当年供货的可售资源),可售货值达5500亿元。世茂2021年在核心城市群货值布局达3900亿元,有超80个大型项目将于今年相继入市,其中75%以上位于核心城市群。

  “土储总量、可售货值、即将入市项目的优质,以及多元拿地成本较低等,决定了世茂在集中供地直接斩获较少。”

  该人士进一步表示,今年以来,截至5月31日,世茂通过收并购、合作开发、招拍挂等多元拿地方式新增土地超20幅,土地金额超200亿,以上新增土储多位于新一线、二线及强三线城市。

  在破解利润问题上,世茂表示也做了考量。比如,今年在土地一级市场上,公司已接连斩获杭州、长沙、台州、宁波四幅地块,其中有三块地是商住类的TOD项目,一方面是世茂“大飞机战略”产业集群优势的体现;另一方面,商住类地块在某种程度上可以突破住宅利润限价,为利润实现创造空间。

  对此,有业内人士表示,各家房企根据自身情况不同,避开“锋芒”,另辟蹊径多元拿地,也不失为一种理智的考量。

  关荣雪认为,拿了很多地的企业,更多的挑战就是集中在未来短期低收益方面上,开发需要充足资金流,对于企业自身的实力也是有高要求的,更大了考验了企业的抗压能力。

  没拿地企业持谨慎态度也是一种积极应对集中供地的方式,可能自身土地储备充足,并且对于未来发展方向已有清晰的规划,因此不拿地也是一种保存实力的方式,未来稳步发展也有可能实现高收益。

(责任编辑:徐帅 )
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